Le crowdfunding immobilier locatif résiste mieux à la crise

Le crowdfunding classique davantage impacté par la crise 

S'il est difficile de prédire avec exactitude quelles seront les conséquences de la crise que traverse le pays, il est d'ores et déjà possible d'envisager certaines des répercussions de cette dernière sur le crowdfunding immobilier.

Les plateformes traditionnelles proposant le financement d'opérations de promotion immobilières ou de capital de sociétés commerciales, ou encore de prêt aux entreprises pâtissent plus durement de la conjoncture.

Concernant le financement d'opérations de promotion immobilières, de nombreux chantiers sont déjà à l'arrêt. Le risque pour les investisseurs est de voir les opérations gelées ou annulées. Cela impliquerait pour eux : un remboursement des investissements retardé, l'impossibilité de la part des opérateurs de payer les intérêts, voire de rendre impossible leur remboursement.

Concernant le financement du capital de sociétés ou le prêt aux entreprises, la diminution d'activité liées à la crise vont perturber la rémunération des investissements, via un décalage des remboursements, voire même un non-remboursement en cas de faillite de l'entreprise financée.

Le modèle de financement d'immobilier locatif davantage résistant à la crise

En comparaison aux cas précédemment évoqués, un investissement reposant sur un actif immobilier déjà existant présente plus de solidité. En effet, la valeur intrinsèque du bien immobilier peut varier, mais cela reste maîtrisé. L'investissement dans la pierre constitue un repère solide, même en temps d'incertitude. Pour l'heure, les prévisions de marché ne prévoient pas de baisse drastique de la valeur des biens immobiliers en France. Et si baisse il doit y avoir, la stratégie moyen/long terme de l’investissement (5 à 10 ans) permettra de limiter la perte ; toute baisse étant traditionnellement suivie d’une remontée. Dans le pire des scénarios, la durée de l’opération ; peut toujours être allongée afin de revendre les actifs immobiliers au moment opportun, en n’étant pas contraint de revendre dans un contexte de baisse temporaire des prix.

MY KORNER SHOP prête à AFFRONTER CETTE CRISE TEMPORAIRE

Chez My Korner Shop, les opérations en cours reposent sur de l’immobilier commercial. Les risques actuels concernant nos opérations sont donc les suivants :

• Perte de rentabilité temporaire due à l’autorisation pour certaines entreprises (dérogation accordée par les Pouvoirs publics) de ne pas payer leurs loyers pendant la période de confinement ;

• Faillite du commerçant locataire, qui entraînerait une cessation plus longue du paiement des loyers.

En tout état de cause, ces risques sont relativement maîtrisés. Le risque principal lié à un arrêt de la perception des loyers est la baisse de trésorerie de l’opération lorsque les remboursements d’emprunt doivent être honorés. Mais le gouvernement a mis en place la possibilité de reporter ces remboursements d’emprunts durant la période de non-paiement des loyers. Cela permet au moins de ne pas se retrouver avec une trésorerie négative sur les opérations, et ce, même si la situation perdure dans le temps.

L’une des problématiques majeures du crowdfunding immobilier est qu’aujourd’hui le critère de sélection principal des investisseurs reste la rentabilité. L’investissement est considéré comme attractif lorsque cette dernière avoisine les 10%, rentabilité généralement honorée dans les projets de financement de la promotion immobilière. En comparaison, l’immobilier locatif sert généralement des rentabilités aux alentours de 5%. A titre d’exemple, l’immobilier géré par les institutionnels (SCPI, par exemple), servait une rentabilité moyenne de 4,51% en 2019 selon France SCPI.

Ce critère de sélection va devoir être remis en perspective. En matière d’investissement, la règle est, en effet, claire au départ : moins le risque est élevé, moins le rendement est élevé, et inversement. Autrement dit, un rendement de 10 % implique obligatoirement un risque plus élevé que la moyenne. Les investisseurs doivent le savoir et la crise actuelle en est l’illustration. Il est donc « normal » que du crowdfunding très bien rémunéré la majeure partie du temps soit soumis, en cas d’aléa, à une baisse temporaire de son rendement. Il n’y a pas lieu de s’affoler. C’est le jeu.

L’immobilier locatif est et restera une valeur refuge historique en France (l’impact de la crise est moindre que pour les valeurs mobilières), et les épargnants n’ont aucune raison de s’en éloigner. Mieux : une partie d’entre eux devrait y revenir pour bénéficier d’une sécurité minimale.